Contract de locațiune - discuții juridice
Salutare tuturor,
Sincer, mă cam bat cap în cap cu partea asta de clauze specifice în contractele de locațiune, în special când vine vorba de garanții și reziliere anticipată la cererea locatorului. Am tot răscolit prin legislație și prin niște comentarii, dar parcă nu-mi iese fum din țigară, cum s-ar zice. Predominant mă interesează aspectele legate de aplicarea în practică a art colaterale legii, nu doar ce scrie negru pe alb. A mai trecut cineva prin focul ăsta și are o perspectivă mai clară? Orice sugestie sau exemplificare din experiența voastră ar fi super utilă. Tocmai am ajuns la capitolul legislativ pentru lucrarea de master și simt că mă împotmolesc la greu pe subiectul ăsta.
Adrian Toader: Salut Valentin,
Înțeleg perfect frustrarea ta. Și eu am trecut prin ce descrii tu, mai ales pe subiectul garanțiilor și a motivelor pentru care locatorul poate cere rezilierea anticipată. E o zonă unde legislația, deși pare clară într-o primă fază, lasă loc la interpretări și, cum zici și tu, cele "colaterale", adică practica judiciară și doctrina, devin esențiale.
Legat de garanții, cel mai des întâlnite sunt garanția de bună execuție (cunoscută și ca garanție de chirie sau garanție de conservare) și, uneori, garanția de plată a utilităților. Ce se clarifică în practică e cum anume se constituie efectiv această garanție și care sunt limitele ei obiective. De exemplu, dacă legea prevede că nu poate depăși anumite chirii lunare, disputa apare la cum se recalculează dacă chiria crește pe parcursul contractului sau dacă se aplică pentru prejudicii care nu sunt imediat cuantificabile. De asemenea, e important de văzut ce anume se poate deduce din garanție: doar daune materiale directe sau și beneficii nerealizate (lucru rar admisibil legal, dar uneori încercat).
În ceea ce privește rezilierea anticipată la cererea locatorului, acesta este punctul sensibil. Pe lângă neplata chiriei, motivele "colaterale" se referă des la deteriorări grave ale bunului imobil din culpa chiriașului, folosirea acestuia într-un mod contrar destinației stabilite prin contract sau subînchirierea fără acordul locatorului. Provocarea juridică aici este dovada. Se cer înscrisuri, expertize, martori. Și, chiar și cu aceste dovezi, instanța analizează proporționalitatea rezilierii. Nu orice mică zgârietură justifică evictedarea, de pildă.
Un aspect pe care l-am întâlnit des și care e important pentru lucrarea ta e legat de preaviz. Chiar dacă motivele de reziliere sunt întemeiate, locatorul trebuie, în general, să respecte un termen de preaviz stipulat în contract sau în lege, cu excepții clare (ex. distrugerea bunului).
Ai vreun caz concret în minte sau un tip de clauză specifică care te-a pus pe gânduri? Poate dacă detaliem un pic aspectul, găsim o direcție mai bună. Și nu-ți face griji, e normal să te împotmolești pe alocuri, mai ales cu specificele legislative. Partea bună e că materia e bogată și deschisă dezbaterilor!
Numai bine,
Adrian