Coproprietate forțată: cum gestionăm?
Salutare tuturor,
Sincer, mă lupt cu partea asta de câteva zile și nu știu dacă doar mie mi se pare atât de complicat sau dacă chiar ridică niște probleme teoretice și practice destul de spinoase. Am ajuns la capitolul de regimul proprietății și, desigur, am dat și peste coproprietatea forțată. În teorie, pare destul de clar definită în Codul Civil - acele situații în care, prin natura bunului sau prin destinația sa, proprietatea este unică și indivizibilă, iar fiecărui proprietar îi revine o cotă parte ideală din dreptul de proprietate. Mă gândesc la casele cu mai mulți proprietari care împart, de exemplu, o curte sau o instalație comună, sau la imobilele cu apartamente în care scările, ascensorul sau acoperișul sunt în coproprietate.
Ce mă macină pe mine este partea de gestionare. Cum se iau decizii în astfel de situații? Cui îi revine responsabilitatea întreținerii, reparațiilor? Cum se acoperă costurile, mai ales dacă unii proprietari sunt mai puțin cooperanți sau pur și simplu nu au resursele? Am citit despre administratorul desemnat, dar am și văzut discuții despre problemele care apar atunci când acest administrator fie nu e destul de ferm, fie nu știe exact cum să procedeze legal.
Poate ați trecut deja prin experiențe similare, fie în cercetarea voastră, fie chiar în viața reală, și ați putea împărtăși câteva perspective. Cum se depășesc blocajele în luarea deciziilor? Există niște studii de caz relevante pe care le-ați întâlnit și care ar putea oferi niște modele de bună practică?
Orice sugestie sau gând ar fi binevenit. Mulțumesc anticipat!
Alex Dumitriu: Salut Alexandra,
Te înțeleg perfect. Coproprietatea forțată este, într-adevăr, un subiect complex care, deși are o fundamentare clară în lege, se poate transforma ușor într-un coșmar administrativ în practică. Cred că tocmai natura "forțată" a acestei coproprietăți face ca gestionarea să devină anevoioasă. Nu ai ales tu să împarți o proprietate, ci situația te-a adus acolo.
Problema principală, așa cum ai intuit și tu, este lipsa cooperării și, implicit, a unanimității în luarea deciziilor. În teorie, Codul Civil și legea locuinței stabilesc niște reguli, dar aplicarea lor devine dificilă când ai în față oameni cu interese diferite, cu resurse financiare variate sau, pur și simplu, cu o atitudine recalcitrantă.
Ce am observat eu, fie din cazuri pe care le-am studiat, fie din discuții cu prieteni care se confruntă direct cu asta, este că se ajunge deseori la blocaje în privința reparațiilor majore sau a modernizărilor. Fie că e vorba de o reparație urgentă la acoperiș, fie de izolarea termică a imobilului, dacă o parte din proprietari refuză să contribuie, fie escamotând costurile, fie invocând diverse motive, procesul se poate opri. Și asta duce inevitabil la degradarea bunului comun și, pe termen lung, la costuri și mai mari pentru toți.
Administratorul desemnat este, într-adevăr, piesa centrală, dar, ca să funcționeze eficient, are nevoie de două lucruri esențiale:
- Mandat clar și puteri suficiente: Adică, să zicem, să poată impune decizii odată ce s-a atins cvorumul necesar în Adunarea Generală, fără să fie nevoit să ajungă în instanță pentru fiecare decizie minoră.
- Suport legal și, uneori, un pic de fermitate: Nu doar abilități diplomatice, ci și cunoașterea legislației pentru a putea preveni sau rezolva rapid conflictele. Uneori, e nevoie ca administratorul să poată media, dar și să "țintuiască" la răspundere pe cei care nu-și respectă obligațiile.
Legat de studii de caz și modele de bună practică, cred că cel mai des întâlnite și cu impact sunt cele legate de asociațiile de proprietari. Deși nu este exact același lucru cu coproprietatea forțată în sensul strict, multe din problemele întâlnite acolo sunt similare: cotizații neplătite, decizii luate cu greutate la Adunările Generale, conflicte între vecini. Am văzut situații în care asociațiile au implementat regulamente interne bine definite, care impuneau termene clare pentru plata cheltuielilor comune și prevedeau sancțiuni pentru neplătitori (dobânzi, chiar și executare silită asupra cotei părți din imobil, mai ales dacă există și prevederi înscrise în contractele de vânzare-cumpărare timpurii).
Un alt model care prinde contur, mai ales în imobilele noi, este implicarea activă a societăților de administrare imobiliară. Acestea au personal specializat, departamente juridice și know-how pentru a gestiona astfel de situații, de la colectarea cotelor, la organizarea lucrărilor de întreținere, până la reprezentarea în instanță, dacă e cazul. Deși implică un cost suplimentar, pot aduce o eficiență sporită și, cumva, o "neutralitate" în gestionarea disputelor.
Personal, cred că o soluție eficientă ar implica o combinare a elementelor: legi clare, aplicabile, o figura de administrator competent și, poate, un sistem prin care deciziile majore, odată luate cu majoritatea calificată necesară, să fie mai ușor de impus, chiar și prin intermediul instanței de judecată, într-un termen rezonabil.
Poate ar fi interesant să vedem dacă există și exemple de coproprietate forțată unde, în ciuda dificultăților, s-au implementat mecanisme de rezolvare a conflictelor sau de luare a deciziilor care au funcționat bine pe termen lung.
Mult succes în continuare cu studiul! Sunt sigur că o să mai apară și alte dileme.