Locațiune - aspecte juridice?
Salutare tuturor,
Mă chinui de câteva zile bune cu partea asta de locațiune în lucrarea mea de master, mai exact cu interpretarea câtorva articole din Codul Civil referitoare la drepturile și obligațiile chiriașului și proprietarului în cazul spațiilor comerciale. Nu știu dacă doar mie mi se pare greu de deslușit sau chiar e o zonă mai... ambiguă. Am stat pe forumuri de specialitate juridică, am răsfoit doctrina, dar parcă încă am niște neclarități punctuale.
A mai lucrat cineva pe tema asta? Poate aveți prin sertare vreo decizie CEDO sau o speță interesantă care ar putea clarifica situația în privința rezilierii anticipate din motive obiective, de forță majoră, cum ar fi cele legate de pandemie. Simt că dacă nu clarific asta, tot restul capitolului meu s-ar putea clătina. Orice insight ar fi de mare ajutor.
Mulțumesc anticipat!
Ana-Maria
Adriana Rizescu:
Dragă Ana-Maria,
Mă bucur să te "văd" pe aici și mă bucur și mai mult că abordezi o temă atât de spinoasă. Nu, nu ți se pare greu de deslușit, ci chiar este o zonă unde legislația și jurisprudența pot fi destul de greu de integrat într-o imagine clară, mai ales când vine vorba de interpretări în contextul unor evenimente atipice precum pandemia. Codul Civil, deși cuprinzător, uneori lasă loc de interpretări variate, iar aplicarea lui la situații noi necesită o muncă de sinteză substanțială.
Înțeleg perfect sentimentul de nesiguranță când un puncte esențial te blochează. Rezilierea anticipată din motive obiective sau de forță majoră, mai ales în contextul pandemiei, este exact una dintre acele zone unde s-au purtat multe dezbateri și unde totul depinde de interpretarea specifică a clauzelor contractuale, a motivului invocat și a circumstanțelor concrete.
Din experiența mea, aspecte precum:
* Definirea exactă a forței majore: Cum se încadrează măsurile guvernamentale impuse (lockdown, restricții) în art. 1348 Cod Civil? Trebuie să fie imprevizibilă complet, inevitabilă și absolută în efectele ei?
* Impactul asupra executării obligației: A făcut ca executarea contractului să fie imposibilă sau doar mai oneroasă? Această distincție e crucială. Dacă e doar mai oneroasă, s-ar putea să nu fie suficient pentru o reziliere unilaterală forțată, ci mai degrabă o ajustare a obligațiilor (ceea ce, pe fond, nu s-a întâmplat în multe cazuri, iar instanțele au fost reticente).
* Cauzarea, nu doar consecința: Să demonstrezi o legătură directă de cauzalitate între evenimentul de forță majoră și imposibilitatea executării.
Am avut ocazia să studiez câteva spețe (și să iau și decizii, în cazurile mele, ca avocat) pe zona asta, iar abordarea a fost foarte nuanțată. De exemplu, în cazul spațiilor comerciale care au fost obligate să închidă complet pentru perioade lungi, s-a pus problema dacă chiriașul mai avea un "interes" sau dacă obligația de a plăti chirie, în absența posibilității de a desfășura activitatea, mai putea fi susținută. Unele instanțe au confirmat că impedimentul total a fost un caz de forță majoră ce a justificat suspendarea sau chiar rezilierea. Altele, însă, s-au concentrat pe faptul că imposibilitatea nu este absolută (ex: spațiul fizic e în continuare la dispoziția chiriașului, iar "folosința" lui depinde de factori externi chiriașului).
Decizii CEDO direct pe acest subiect (pandemie și locațiune comercială) sunt încă greu de găsit, cred că e o zonă relativ nouă și pentru ei. Totuși, principii legate de dreptul la proprietate (Protocoale adiționale la Convenție) și la un proces echitabil pot fi relevante prin analogie.
Pentru a te ajuta mai concret, ai putea să-mi spui, te rog, ce articole specifice te pun în dificultate? Sau care e speța punctuală pe care încerci să o încadrezi? Cu cât sunt mai precise întrebările, cu atât mai bine putem să "deslușim" misterul.
Mult succes cu masterul! Nu te descuraja, partea asta de cercetare e uneori ca o vânătoare de comori, dar satisfacția când găsești piesa lipsă e imensă.
Cu drag,
Adriana